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看看他们在说什么

中国需要发展的是廉租房

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Robot_nPro发布到:陶冬

中国的房地产市场是爬到树梢上了,房价上不去,也下不来。房价再大升,势必成为社会不稳定因素;房价大跌,也是不稳定因素,对社会、金融、消费的潜在伤害颇大。
面对房市困局,政府祭出房地产新政。在过去12个月推出的房地产措施,比过去六十年房市政策的总和还多,凸显出政府的焦虑、社会的压力。不过多数措施在抑制房价上升上作用并不明显,直至限制非本地居民购房被推出后,沿海大城市的投机炒作才有所收歛。不过限购令流于短期措施,治标不治本。最终稳定房价,一定要从供应上入手。
政府推出了三年内兴建3600万套政策性住房的宏伟计划,为此中央出资1000多亿元财政补贴。不过以最保守的每套住房5万元成本,此计划也需要1.8万亿元,北京的补贴对启动政策性补贴住房十分重要,但是对这个计划的整体资金需求来讲却是杯水车薪。
中央政府通过房价的问责制度,试图逼地方政府买单。然而除个别沿海省份,地方政府根本没有这个财力来补贴政策房,更没有利益关联与政治意愿。地方政府最近所设定的房价调控目标,多为与GDP或收入增长挂钩而非直接降价,便凸显出地方与中央政府在调房价上的立场根本存在着错位。
政府的第二方案是通过银行贷款来推进政策性住房。多数银行已经上市,他们应该为股东谋利益,而非沦为政策工具。而且银行在2009年的地方基建投资热中,已经见伤痕累累,他们的积极性也不高。如果政府执意这样做,定会增大金融风险,重蹈次贷危机的覆辙。
笔者认为,政策房的思路不能以卖房为主。中国的自有住房比率已达68%,这个数字在世界比较中也是高的。居者有其屋,是让百姓有一片遮风挡雨的屋檐墙篱,或自有、或租住。政策性租房,并不完美,不过可以以低得多的成本解决最低保障问题。
政府的职责,在于提供财政上可承受的社会安全网,提供最起码的公义、安全和援助,这个职责范围不包括提供令丈母娘满意的结婚新居。政策房具有公益性质,不宜主要依靠银行提供资金。不然银行系统长期聚集风险,危及金融稳定。
笔者相信,保险公司乃政策房资金来源的突破口。保险公司坐拥巨额现金,寻求稳定的未来现金流,寻求具有长期升值能力的资产。只要地价合理,政府再予以适当的税收减免,相信政策性租房业务对保险公司是有利可图的。而且在全中国不容易找到如此大规模的,既产生稳定现金流又具备资产升值潜力的资产种类,供保险公司投资。假如政府免费提供土地,保险公司甚至应该有能力做BOT,即保险公司自行投资,自行运营(通过租金收入收回成本兼赚取合理利润),并承诺几十年后将该资产的所有权移交给政府。
发展政策性廉租房,对房地产市场意味着甚么?由于政策性住房规模巨大,对商品房市场肯定是一场震撼。不过笔者倾向于认为两个市场会并存。当新加坡、香港引入廉租房、公屋后,那里的房市并未停滞,房价也没有因此崩盘。不过新、港均为城市经济,人口少、政府有钱。中国像新、港那样提供售卖型政策房,在财政上似乎不现实。在笔者看来,廉租房成功的机会大一些,而且可能比新港做得更好。

本文原载于经济通,为个人观点,并非任何劝诱或投资建议。